את מס הכנסה כולנו מכירים, כל אחד חייב לשלם מס הכנסה מהרווח שלו ממשכורת, מעסק עצמאי, מפנסיה, ועוד סוגי הכנסות (רווח הון וכו').
ישנו סוג נוסף של הכנסה שחייבת במס הנקרא מס רווח הון. מס על רווחי הון מוטל כאשר עסק מכר רכוש קבוע ששימש לייצור הכנסה לדוגמא מכונה במפעל שבו המכונה מייצרת מוצרים (ובעקרון לא עומדת למכירה), טרקטור של חברת בניה, נהג מונית שמוכר את המונית שלו וכדומה ובמכירה הזו במידה והפיק המוכר רווח – יוטל מס רווח הון. הרווח לצורך מס רווח הון מחושב על פי נוסחה הקבועה בפקודת מס הכנסה.
מיסוי רווח הון הנוצר ממכירת נכס מקרקעין מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין לצד מס רכישה. הגוף שמטפל בגביית מס שבח הוא "מיסוי מקרקעין" או בקיצור מסמ"ק, אשר יחד עם מס הכנסה ומע"מ מהווים את רשות המיסים בכללותה.
הסיבה שלמיסוי מקרקעין חוקק חוק מיוחד והוקם גוף מיוחד היא בשל המאפיינים הייחודיים של עסקאות מקרקעין ובין השאר בגלל הסיבה שרווח ממכירת מקרקעין עשוי להיות ממוסה גם אם היא נעשתה על ידי אדם פרטי שלא במסגרת עסק, בשונה מרווחי הון אחרים שרק עסק (יחיד או חברה) חייב במס עליהם.
(אדם פרטי שמוכר את הרכב שלו – גם אם יש רווח במכירת הרכב הוא אינו ממוסה במס רווח הון, לעומת זאת אדם שמוכר נדלן הרווח ממוסה במיסוי מקרקעין)
קיימים בחוק מספר פטורים ממס שבח, במקרים מסוימים, בעיקר במכירת דירת מגורים יחידה, סעיף 49 לחוק מרט את הפטורים השונים. חשוב לבדוק האם מתקיים פטור מסוים בטרם חותמים על חוזה מכירה. מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע המתמחים במיסוי מקרקעין.
כיצד מחושב מס שבח?
כאשר אין פטור, יש לשלם מס שבח על הרווח מהמכירה.
הנוסחה לחישוב הרווח היא: מחיר המכירה של הנכס פחות מחיר הרכישה (המחיר בו רכש המוכר את הנכס בעבר), כאשר למחיר הרכישה יש להוסיף הוצאות נוספות הכרוכות ברכישת הנכס והשבחתו ומכירתו כגון מס רכישה / היטל השבחה, שכ"ט עו"ד וכן הוצאות ריבית ששולמו למימון רכישת הנכס (משכנתא). את עלויות הרכישה יש להצמיד למדד ממועד הרכישה עד מועד המכירה. אם הדירה הושכרה, יש מצבים בהם צריך להפחית ממחיר הרכישה פחת.
מהו שיעור מס שבח? כלומר מהו האחוז מתוך הרווח אותו יש לשלם למסמ"ק? שיעורי מס השבח משתנים והם נעים בין 47% ל- 0%, תלוי במועד הרכישה ובמעוד המכירה ובמשתנים נוספים. פעמים רבות מחלקים את השבח לכמה חלקים ועל כל חלק יש שיעור שונה. בדרך כלל, לאנשים פרטיים שיעור המס הוא 25%, כלומר 25% מהרווח ישולם למיסוי מקרקעין כמס שבח.
בדרך כלל הטיפול במס השבח נעשה על ידי עורך הדין שמטפל בחוזה המכירה, הוא מדווח למסמ"ק על העסקה והוא ממלא את הטפסים הרלוונטיים לצורך חישוב המס ותשלום המס.
מהו החזר מס שבח?
חשוב מאוד לדעת, שהחוק מאפשר למוכר לכלול את הרווח ממכירת המקרקעין יחד עם כלל הכנסותיו ה-"רגילות" (משכורת, עסק פנסיה וכו') ולבצע את חישוב המס כחלק מהכנסות אלו ובמקרים רבים גם כחלק מהכנסות בן/בת הזוג של המוכר. במקרה כזה שיעור המס משתנה בהתאם לנסיבות האישיות וגם ניתן לפעמים להשתמש בנקודות זכות שלא נוצלו.
לצורך כך יש להעביר את הטיפול בתיק ממסמ"ק לפקיד השומה של מס הכנסה.
חישוב זה עשוי להיטיב עם המוכר ולהקטין את שיעור המס. בנוסף, נדרש המוכר להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה על כלל הכנסותיו בשנים הרלוונטיות.
זה הליך שגם מס הכנסה וגם מסמ"ק מעורבים בו ולכן צריך היכרות עם שני הגופים על מנת לבצע את ההליך בצורה טובה. עובדה זו, כמו גם הצורך להגיש דוחות שנתיים ולערוך חישובים חשבונאיים שאינם בתחום המומחיות של עורכי הדין, גורמים לכך שפעמים רבות עורך הדין המטפל בעסקה לא מגיע לתוצאה המטיבה ביותר למוכר. חשוב לציין כי אין בכך רשלנות של עורך הדין, כיוון שאין זה מתפקידו, הוא מטפל בעסקה בפני עצמה ולא כחלק ממכלול ההכנסות של המוכר.
שלמת מס שבח ?
אז אם כבר שולם מס שבח ללא החישוב המיטיב וללא הגשת דוחות כספיים בזמן, האם הכסף הלך לאיבוד? ממש לא, ניתן להגיש דוחות שנתיים ובמקביל להגיש בקשה להעברת התיק ממסמ"ק לפקיד השומה של מס הכנסה ולבצע חישוב מחדש של שיעור המס ושל זיכויי המס שלא נוצלו כראוי בעת תשלום המס. אם לאחר בדיקת רשות המיסים ימצא כי המוכר זכאי למס מופחת, רשות המיסים תחזיר את המס שבח ששולם בתןספת ריבית והצמדה.
ניתן לבקש החזר עד 6 שנים אחורה. נכון לשנת 2021 ניתן לטפל בעסקאות ששולם בהם מס שבח החל מ 2015.
משרדנו מתמחה בהגשת בקשות להחזר מס שבח, וכבר מעל 1,000,000 ₪ הוחזר ללקוחותינו במצטבר!!!
אז אם שילמת מס שבח ב- 6 השנים האחרונות בהחלט יתכן שמגיע לך החזר, פנה למשרדנו לבדיקה ראשונית חינם.